[简027]

山东地税情况

第20期

山东省地方税务局                           2008年3月15日

菏泽市地税局严把十六个“关口”

房地产税收一体化工作实现新跨越

2007年，菏泽市地税系统深入落实省局提出的“底子清、措施清、效果清”工作目标，全面推广“政府领导、地税主管、部门参与、综合治理”的社会化管理模式，房地产税收一体化工作取得明显成效。全市共组织房地产税收收入41478万元，同比增长110%，增收21734万元。

一、严把项目立项等“六关”，实施建房环节一条龙管理

一是严把项目立项关。发展改革部门每月向地税部门提供建设项目批准文件，规划部门每月向地税部门提供建设用地和建设工程规划信息，地税部门据以登记台帐，并实行专人跟踪监控。二是严把项目登记关。建设单位办理开工手续之前，要会同施工单位持相关资料到地税部门办理项目登记，要求所登记的相关信息必须明细到每一个楼盘，否则，建设主管部门不予发放《建筑工程施工许可证》；税收管理员将相关信息及时录入到“综合治税软件系统”；税收管理员定期将项目登记信息与综合治税系统中相关信息进行比对分析，对发现的漏登记工程项目，及时督促建设单位和施工单位补办项目登记；税收管理员每月对辖区内的企业至少进行一次实地巡查，对巡查中发现的未办理《建筑工程施工许可证》的工程项目，及时通知建设单位办理项目登记，并将有关信息补录到“综合治税软件系统”。通过日常登记、比对登记、巡查登记，确保了项目登记信息的真实、准确、完整。三是严把项目开工关。建设单位在开工前，与地税部门签订委托代征税款协议书，领取委托代征证书，明确要求建设单位在拨付工程款和材料时，必须按规定代征建筑业有关税收，建设单位持委托代征证书到建设主管部门领取《建筑工程施工许可证》，方可开工。否则建设部门不予发放《建筑工程施工许可证》。四是严把项目施工关。按照建设项目立项名称建立专项税收管理档案，实施建设项目跟踪建档管理。由多家建筑企业建设的，对每个施工单位建立专项税收管理征收台帐，详细记录开发进度、纳税情况，定期与税务部门核对。纳税人在领购发票、接受税务检查时都要出示按施工进度缴纳税款的完税证明。五是严把项目竣工关。建设主管部门在项目竣工综合验收前，先由地税部门将建设单位报送的拨款、供料和施工单位报送的收款、收料等相关涉税信息进行比对分析，将建设单位工程决算金额与代征税款进行核查，对缴清税款的建设项目，地税部门向建设单位出具《建设项目完税证明》，并在《综合验收备案表》中签署完税意见，否则建设主管部门不予综合验收。六是严把以票控税关。建设单位拨付工程款时，必须要求施工单位开具工程项目所在地主管地税机关提供的发票，并查验其完税凭证，查看施工单位是否足额申报缴纳税款，同时将完税凭证复印件附发票后面入帐。其他发票（包括项目所在地以外的正式发票）和收据一律不得作为支付工程款的凭证列支。地税机关代开发票、地税机关和代征单位开具的完税凭证上均应注明建设工程项目名称，防止施工单位抵顶另一建设工程项目的应纳税款。对发现的违规使用发票，少缴、欠缴税款等行为，依法做出处理。

二、严把信息化监控等“四关”，实施售房环节精细化管理

一是严把信息化监控关。全市正常经营的120户房地产开发企业全部安装使用了“房地产管理信息系统”软件，楼盘开发明细信息、销售明细信息全部纳入管理。在全面掌握房地产开发和销售信息的基础上，系统可分析统计房地产的销售情况，包括房地产总户数，已卖出数，卖出的比率等，将房地产销售情况与纳税情况（营业税）进行对比分析，对于少缴税款或房屋销售有异常情况的，税收管理员依据系统自动发出的预警提示，及时进行处理，对房地产开发企业每栋楼盘、每户房屋销售情况实施全面监控。通过信息化管理，做到对房地产开发企业开发规模、票据使用、经营销售的“三个掌控”，切实规范了房地产业税收秩序。

二是严把二手房交易关。针对二手房交易税收管理特点，积极与财政、房产管理等部门沟通协调，从房产的登记受理、资料审核、制证发证等二手房交易的全过程实行跟踪管理：房产管理部门在受理房产权属登记时，向转让人发放《纳税申报通知书》，转让人持通知书到地税征收窗口办理发票代开、纳税申报或减免税审批手续，对交易价格明显偏低又无正当理由的，严格落实评估机制；转让人办理完有关手续后持销售发票或有关完（免）税证明到房产管理部门办理房产审批手续；转让人领取证件时，向房产管理部门报验销售发票、完（免）税证明，对纳税信息异常的，责令重新填报，否则不予发证。为此，我们在房产登记交易中心设立地税征收窗口，全面负责对纳税人完（免）税行为的审核、税款征收、政策咨询和税源信息的采集工作，严格按照“先完税，后办证”的要求，将在交易中心办理房产权属登记的单位和个人全部纳入地税征收窗口管理范围。通过部门管理的环节控制，有效强化二手房交易的税收管理。

三是严把土地使用权转让关。市政府专门下发文件，要求国土资源部门于每月20日内向同级地税部门提供上月新办土地使用权出（转）让情况的详细信息，包括出（转）让方和受让方名称、地址、土地位置、面积、用途以及成交价格和转让金额等，保证了地税部门及时掌握涉及土地交易的全部资料。在此基础上，市地税局与市国土资源局达成了 “先税后证”控管协议，明确了控管流程，凡办理土地使用权转移手续的单位和个人，国土资源管理部门首先开具“菏泽市土地转移情况传递单”，并要求其到地税局办理涉税手续，然后凭“菏泽市土地转移情况传递单”回单和完（免）税证明以及交易开具的发票到国土资源局办理权属变更手续。

四是严把税收稽查关。按照“以查促管、以查促收”的工作方法，严厉打击偷逃税违法行为。针对企业搞帐外帐和收入不入帐等偷逃税手法的不断翻新，弄虚作假的方式越来越复杂化、多样化、隐蔽化。稽查部门积极摸索新的稽查方法，有针对性地开展房地产税收专项检查，对房地产开发企业中容易出现偷逃税的环节，加大稽查的力度，对查出偷逃税的业户，严格按《征管法》规定进行处罚。

三、严把宣传发动等“六关”，实施租房和装房环节规范化管理

一是严把宣传发动关。房屋出租和装修业税收涉及面广，纳税人情况复杂，更需要有效的税法宣传。该局针对房屋出租和装修业需要缴纳的税种、税款的计算和纳税人、纳税时间、地点等规定进行宣传发动。结合“税收宣传月”活动，开展纳税咨询服务，印制宣传手册，将宣传手册发放到广大业主和群众手上，并通过有线电视台、报纸等新闻媒体播放通告、开辟专栏等形式广泛宣传。充分发挥街道和社区居委会点多面广的工作优势，采取逐户上门走访等多种形式宣传和普及有关税法知识，增强纳税人的依法纳税意识。采用灵活有效、切合实际的宣传方法，引导广大人民群众监督房屋租赁和装修业纳税人的依法纳税情况，充分调动全社会的力量参与监督，在电台、电视台以及地税互联网站上广泛公布举报电话，对举报的偷逃税情况一经查实，对举报人进行重奖。

二是严把税源监控关。准确掌握税源情况是做好房屋出租和装修税收管理的基础。各县区局、各基层分局在各级政府、各职能部门及各社区人员的领导和配合下，对辖区内出租和装修房屋业户分小区名称、楼号、房号、门市商家名称等逐户进行普查登记、造册在案。将已经形成的名册或名单梳理、汇总后，交房屋产权部门，由该部门对各户房屋的房主给予确认，并负责提供房主姓名、身份证号等相关情况。联系公安部门，根据房屋产权部门提供的资料，确定各房主的身份、行踪去向等情况，确保“随找随见”，对于房主身份一时难以确定的情况，借助社区长期调查直到彻底摸清。主管地税机关、税收管理员以及房屋出租装修税收管理服务中心全部建立本辖区内业户的税收管理档案和征收台帐。

三是严把征收标准关。如何确定计税依据是做好房屋出租和装修税收管理的关键。对房屋出租，采取分段切割、抽样调查、分别核定的办法确定租金。分段切割就是将某一街道分为好、中、差3类地段；抽样调查是指对每类地段确定若干户为调查对象，摸清真实数据，确定各地段每平方米年租金的参考数。分别核定是指参考数确定后，再根据店面宽窄深浅、房屋层次等具体情况来分别核定具体租金。这样做虽然工作量很大，但操作有依据，税负较公平，纳税人满意。对房屋装修，实施“查账征收”、“按合同征收”和“核定征收”三种方式，对账证齐全、规范核算盈亏的纳税人实施查账征收；对不符合查账征收条件，但有装修合同且合同额不低于定额值的，按照合同金额征收税款；无装修合同或装修合同低于定额值的，按照核定额征收税款。关于核定额的确定，我们根据省局规定，要求各县区局在《山东省建筑工程综合定额菏泽价目表》的基础上，结合本地装修实际，测算确定个人房屋装修的单位造价标准，如郓城县规定，包工包料形式的单位造价为88.64元/m2，清包工形式的单位造价为31.25元/m2。同时规定这一标准须经税务机关、纳税人和委托代征单位三方一致认可。

四是严把装修管理流程关。个体装修业户与房屋使用人订立装修合同或协议后，在开工之前，个体装修业户必须到工程所在地的“房屋出租装修税收管理服务中心”填写《房屋装修工程项目登记表》，经审查核实并缴纳有关税款后方可开工。装修工程完工结算款项时，必须向付款方开具发票，否则房屋使用人可以拒付装修款。“房屋出租装修税收管理服务中心”负责各居民小区的日常巡查，发现开工的个体装修业户，及时督促其到中心填报《房屋装修工程项目登记表》并缴纳税款。对拒缴税款的，中心人员及时通知地税分局进行处理。“房屋出租装修税收管理服务中心”建立辖区内《房屋装修税收管理台帐》和《委托代征税款台帐》，详细登记纳税人名称、装修房屋地址、房屋使用人名称、房屋建筑面积、合同签订情况、开工时间、预计完工时间、付款方式等情况，便于地税分局监督、管理和指导。

五是严把税收执法关。规范税收执法行为是做好房屋出租和装修税收管理的保证。根据税收法律法规的要求，认真做好税款核定、文书送达、催缴税款、强制执行等环节的工作，做到程序到位。坚持执法主体地位。严格界定协税员及委托代征人员的工作职责，加强对“房屋出租装修税收管理服务中心”人员的业务培训，定期进行资格年度检验。加大执法力度。严厉打击偷、逃、抗税行为，净化执法环境。定期开展专项检查。实行日常检查与定期检查相结合、抽查与专项检查相结合、明查与暗访相结合的办法，定期集中时间、集中人力对房屋租赁和装修市场进行专项清查整顿。落实执法征管责任。逐级签订了执法责任书，认真落实税收管理员制度，实行划片分包责任区，加强巡查巡管，全面负责该区域范围内的房屋租赁业税收征管工作。

六是严把信息化管理关。在房屋出租和装修业税收管理上，注重在信息化管理方面的努力和探索，紧密结合“信息化建设应用年”活动，充分利用省局综合治税系统软件、“一户式”软件、征管综合系统软件等信息化平台，推进税收征管现代化。建立即时、动态、高效的税源管理数据库。充分发挥现代化征管手段，将辖区内房屋出租和装修情况全部纳入计算机管理范围，建立一个规范、严密、准确、丰富的动态网络信息平台，健全房屋出租和装修户资料库，及时有效地掌握纳税人的有关信息，把握房屋租赁和装修业税收征管的主动权。进行稽核比对，实行动态控制。通过对出租户房产信息与户籍信息进行相互核对，检查纳税人房产租赁税收缴纳情况；通过对装修户装修信息及税款代征信息进行相互核对，检查装修队税收缴纳情况；通过对出租和装修房屋实行动态监控和实时巡查，在税收征管上保证了各项涉税信息的及时准确，防止出现漏征漏管现象，实现了出租和装修房屋税收管理的动态化。

                                     （菏泽市地税局）

山东省地方税务局办公室编      本期编辑  丁昱            印30份