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关于《山东省地方税务局关于修订〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉的公告》的解读
发布日期:2017-09-25浏览次数:字号:[ ]

  一、《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》修订的背景
  《山东省地方税务局关于发布〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法(试行)〉的公告》(山东省地方税务局公告2015年第1号)已到期。同时,“营改增”后,土地增值税政策有了新的变化,为进一步规范完善我省房地产开发项目土地增值税管理,我们决定重新修订并发布《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(以下简称《办法》)。
  二、《办法》修订的主要内容
  本次修订主要针对“营改增”后,依据财政部和国家税务总局有关土地增值税的政策调整,对土地增值税应税收入、预征税款和核定征收的计征依据以及扣除项目等相关内容进行了修订。同时结合国家税务总局修订后的土地增值税申报表,对土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)、土地增值税申报表等表证单书进行了重新明确。
  三、项目管理单位如何确定
  按照总局要求,主管地税机关应加强房地产开发项目管理,为科学合理确定项目管理单位,并与后期土地增值税项目管理相衔接,《办法》第五条第二款规定,主管地税机关依据国家有关部门审批、备案的项目,结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定项目管理单位,对于分期开发的项目,应当以分期项目为单位进行管理。
  四、营改增后土地增值税应税收入如何确定
  按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。因此,《办法》第十二条对营改增后土地增值税应税收入进行了明确,即适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
  五、营改增后土地增值税预征计税依据如何确定
  按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定,《办法》第十三条对营改增后土地增值税预征计税依据进行了明确,即房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,土地增值税预征的计征依据为:
  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
  六、土地增值税清算类型如何划分
  《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第三条规定,“各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整,工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补”。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定,“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额”。根据上述规定,结合总局要求和修订后的土地增值税申报表,《办法》第十四条明确,各市地方税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型,科学合理地确定预征率进行预征,并按规定的三种类型进行清算。
  七、处置地下人防设施取得的收入是否纳入预征及其相关成本是否准予扣除
  根据《中华人民共和国人防法》规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径、投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。因此,房地产开发项目按规定建设的人防工程产权应属于国家所有,其投资者处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施不能实现产权转移,取得的收入不应视为转让房地产收入。《办法》第十七条规定,房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不预征土地增值税。在清算申报时,按照《办法》第三十三条规定,房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不计入土地增值税收入,凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的,准予扣除相关成本、费用。
  八、土地增值税预缴期限如何确定
  《办法》第十九条规定,房地产开发企业应按月或按季预缴土地增值税,具体按月或按季由县(市、区)级地税机关确定。房地产开发企业应于月(或季)末15日内向项目所在地主管地税机关申报缴纳税款。
  九、纳税人办理土地增值税清算申报应提供的清算资料如何调整
  营改增后,土地增值税清算扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入土地增值税扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入土地增值税扣除项目。为此,《办法》第二十五条第十三款增加了报送增值税不可抵扣进项税额相关资料的内容。
  十、土地增值税清算单位如何确认
  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额”。为方便基层操作,《办法》第二十九条对清算单位进行了明确,土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定。
  十一、房地产开发企业转让的地下室、停车位如何确定清算类型
  转让的地下室(储藏室)、停车位(车库)等附属设施,属于非住宅类房地产,《办法》第三十条规定按照其他房地产类型进行清算。
  十二、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题
  《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第四条第三款规定,“提供建筑服务,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称”,《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定,“营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额”。为此,《办法》第三十一条第二款“房地产开发成本”中“建筑安装工程费”中增加了第五项内容,按照上述规定进行了明确。
  十三、与转让房地产有关的税金如何扣除
  按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定,营改增后,“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。据此,《办法》第三十一条第四款明确了与转让房地产有关的税金扣除问题。
  十四、清算扣除项目涉及的增值税进项税额如何处理
  《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)对营改增后增值税进项税额是否允许在土地增值税清算时进行扣除进行了明确。据此,《办法》第三十二条第六款明确,土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。
  十五、核定征收土地增值税的计税依据如何确定
  按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。因此,《办法》第三十八条对营改增后核定征收土地增值税的计税依据进行了明确,即均为不含增值税的房地产转让收入,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
  十六、土地增值税项目报告表及申报表如何调整
  按照《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函[2016]309号),我们对相关土地增值税项目报告表及申报表表样进行了明确。

 




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